# 사무실 임대차 계약서

**계약번호 : GEN-2025-LEA-0007**

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## 제1조 (계약 당사자)

| 구분 | 내용 |
|------|------|
| 임차인 (이하 "갑") | 교보생명보험(주) |
| 대표이사 | 홍길동 |
| 사업자등록번호 | 110-81-12345 |
| 주소 | 서울특별시 종로구 종로1 교보빌딩 |
| 임대인 (이하 "을") | (주)해운대프라자 |
| 대표이사 | 강병철 |
| 사업자등록번호 | 567-89-01234 |
| 주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로 620 |

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## 제2조 (임대차 목적물)

| 항목 | 내용 |
|------|------|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대로 620, 해운대프라자 5층 |
| 용도 | 사무실 |
| 면적 | 전용면적 330㎡ (약 100평) |
| 부대시설 | 주차장 5면, 공용회의실 이용권 |

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## 제3조 (계약 기간)

① 임대차 기간 : 2025년 1월 1일 ~ 2029년 12월 31일 (5년)
② 계약 만료 6개월 전까지 쌍방의 이의가 없는 경우 동일 조건으로 2년씩 자동 연장한다.

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## 제4조 (보증금 및 임대료)

① 임대 보증금 : 금 오억원정 (₩500,000,000)
② 월 임대료 : 금 삼천오백만원정 (₩35,000,000) (부가가치세 별도)
③ 관리비 : 월 금 오백만원정 (₩5,000,000) (부가가치세 별도)
④ 보증금은 계약 체결 시 전액 지급하며, 임대차 종료 시 "을"은 "갑"에게 반환한다.
⑤ 월 임대료 및 관리비는 매월 25일까지 "을"의 지정 계좌로 선지급한다.

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## 제5조 (임대료 인상)

① 임대료는 매년 계약 갱신 시 인상할 수 있으며, 연간 인상률은 3%를 초과할 수 없다.
② 관리비는 실비 정산을 원칙으로 하되, 연간 인상률은 5%를 초과할 수 없다.

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## 제6조 (시설 관리)

① "을"은 임대차 목적물의 주요 구조부, 공용부분의 수선 및 유지관리를 책임진다.
② "갑"은 임대차 목적물 내부의 시설 및 비품 관리를 책임진다.
③ "갑"이 인테리어 공사 등 시설 변경을 하고자 하는 경우 "을"의 사전 서면 동의를 받아야 한다.

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## 제7조 (원상복구)

① 임대차 종료 시 "갑"은 임대차 목적물을 원상복구하여 반환한다. 다만, 통상적인 사용에 따른 마모 및 노후는 제외한다.
② 원상복구 범위 및 비용은 "갑"과 "을"이 협의하여 정한다.

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## 제8조 (계약 해지)

① "갑" 또는 "을"은 해지일 6개월 전까지 서면 통보로 계약을 해지할 수 있다.
② 다음 각 호의 경우 상대방은 즉시 계약을 해지할 수 있다.
1. 임대료를 3개월 이상 연체한 경우
2. 임대차 목적물을 계약 용도 외로 사용한 경우
3. 상대방이 파산, 부도, 회생 절차에 들어간 경우

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## 제9조 (양도 및 전대 금지)

"갑"은 "을"의 사전 서면 동의 없이 임대차 목적물을 제3자에게 양도하거나 전대할 수 없다.

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## 제10조 (분쟁 해결)

본 계약에 관한 분쟁은 부산지방법원을 전속적 관할 법원으로 한다.

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이 계약의 성립을 증명하기 위하여 계약서 2부를 작성하고, "갑"과 "을"이 각각 기명날인 후 각 1부씩 보관한다.

**2024년 11월 15일**

| | 갑 | 을 |
|---|---|---|
| 회사명 | 교보생명보험(주) | (주)해운대프라자 |
| 대표이사 | 홍길동 (인) | 강병철 (인) |

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## [관리 정보 - 감사 점검용]

| 항목 | 내용 |
|------|------|
| 담당 부서 | 총무팀 |
| 담당자 | 최영진 과장 |
| 결재 | **담당 임원 승인** (2024.11.10) |
| 법무팀 검토 | 실시 완료 |
| 리스크관리위원회 심의 | **미실시** (5억 이상 사전심의 필요, 계약총액 약 26억) |
| 장기계약 심의 | **미실시** (3년 초과 장기계약, 리스크관리위원회 필요) |
| 거래처 확인 | 전체 확인 완료 |
| 재무 건전성 | A등급, 확인 완료 |
| 가격 적정성 | 3개소 비교 완료 |
| 이해관계 확인 | 확인 (해당 없음) |
| 계약관리시스템 등록 | 등록 완료 |
| 계약서 원본 보관 | 법무팀 송부 완료 |

### 결재 권한 분석

| 계산 항목 | 금액 |
|-----------|------|
| 보증금 | 500,000,000원 |
| 월 임대료+관리비 (부가세 포함) | 44,000,000원 |
| 연간 임대료+관리비 | 528,000,000원 |
| 5년간 총 임대료+관리비 | 2,640,000,000원 |
| **계약 총액 (보증금 + 5년 임대료)** | **약 31.4억원** |

> 계약 총액 31.4억원 → 10억 이상 **대표이사 승인** 필요
> 실제 결재 : 담당 임원 승인 → **결재 권한 위반**

### 계약서 누락 조항 분석

| 필수 조항 | 포함 여부 | 비고 |
|-----------|----------|------|
| 지체상금 | 해당 없음 | 임대차 특성상 |
| 손해배상 | **X** | |
| 비밀유지 | **X** | |
| 화재보험 가입 의무 | **X** | 임대차 추가 기재사항 |
| 보증금 반환 조건 | △ | 반환 시기만 명시, 지연이자 미명시 |
| 임대료 인상 조건 | O | 연 3% 상한 |

### 계약 변경 이력

| 차수 | 변경일 | 변경 내용 | 월 추가 금액 | 결재 | 변경계약서 | 변경사유서 |
|------|--------|----------|-------------|------|----------|----------|
| 1차 | 2025.06.01 | 주차장 10면 추가 | +2,000,000원/월 | **팀장 전결** | 체결 완료 | 작성 완료 |
| 2차 | 2025.09.01 | 2층 회의실 추가 임대 | +8,000,000원/월 | **팀장 전결** | **미체결** (구두합의) | **미작성** |
| 3차 | 2025.11.01 | 지하 창고 추가 임대 | +3,000,000원/월 | **팀장 전결** | 체결 완료 | 작성 완료 |

> **변경 후 월 임대료+관리비** : 48,000,000원/월 (원계약 대비 37% 증가)
> - 2차 변경 : 변경계약서 미체결, 변경사유서 미작성
> - 누적 변경 20% 이상 → 변경 후 총액 기준 재결재 필요 (대표이사)
> - 3차 변경 시 : 변경 3회 초과 여부 점검 필요 (제15조 제4항)

### 기타 확인 사항

- 건물 등기부등본상 근저당 설정 : **120억원** (보증금 반환 위험)
- 임차보증금 반환보증보험 : **미가입**
- 화재보험 : **미가입** (계약서에 조항 없음)
- 연간 이행 상태 점검 : **미실시** (장기계약 연 1회 점검 의무)