# 대한민국 재건축 업계 심층 분석 보고서: 시공사 관점의 시장·기술·디자인 트렌드

## Executive Summary

2025년 대한민국 재건축(도시정비) 시장은 전례 없는 수주 호황과 건설 경기 침체라는 이중 구조 속에 놓여 있다. 10대 건설사의 도시정비 수주액은 약 48조원으로 전년 대비 73.6% 급증하며 역대 최고치를 기록했다. 현대건설과 삼성물산이 전체의 41%를 점유하는 '양강 체제'가 굳어졌고, 2026년에는 압구정·여의도·목동·성수동 등 '압여목성' 대형 사업이 대거 시공사 선정에 나서면서 70~75조원 규모의 수주전이 예고된다. 그러나 건설공사비지수는 131(2020=100)을 기록하고 있으며, 재건축초과이익환수제·대출 규제 등 잔존 리스크가 사업성을 위협하고 있다. 시공사에게는 수익성 중심 선별 수주, 디지털 전환(BIM·AI·드론), 스마트홈 플랫폼 경쟁력, 그리고 ESG·제로에너지 의무화 대응이 핵심 성공 요인으로 부상하고 있다.[^1][^2][^3][^4]

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## 1. 시장 동향

### 1.1 수주·발주 현황 및 경쟁 구도

2025년 국내 10대 건설사의 도시정비사업(재개발·재건축·리모델링) 수주액은 약 48조294억원으로 전년(27조6,608억원) 대비 73.6% 급증하며 사상 최대치를 기록했다. 이는 주택시장 전반의 침체 속에서도 정비사업이 건설사의 핵심 생존 시장으로 자리매김했음을 보여준다.[^2][^5]

**10대 건설사 도시정비 수주 실적(2025년)**

| 순위  | 건설사       | 수주액        | 주요 수주 사업                      |
| --- | --------- | ---------- | ----------------------------- |
| 1   | 현대건설      | 10조5,105억원 | 압구정2구역, 개포주공6·7단지, 장위15구역[^2] |
| 2   | 삼성물산      | 9조2,388억원  | 한남4구역, 신반포4차, 장위8구역[^5]       |
| 3   | GS건설      | 6조3,461억원  | 잠실우성, 상계5구역[^2]               |
| 4   | 포스코이앤씨    | 5조9,623억원  | 성남 은행주공 등 7개 사업장[^2]          |
| 5   | HDC현대산업개발 | 4조1,651억원  | 온천5구역 포함[^2]                  |
| 6   | 대우건설      | 3조7,727억원  | 선별 수주 전략[^2]                  |
| 7   | DL이앤씨     | 3조6,848억원  | 전년 대비 2배 이상 성장[^2]            |
| 8   | 롯데건설      | 3조3,668억원  | 전년 대비 50% 증가[^2]              |
| 9   | SK에코플랜트   | 9,823억원    | 사업구조 재편 집중[^2]                |
| 10  | 현대엔지니어링   | 수주 없음      | 중대재해 여파[^2]                   |

현대건설은 국내 건설사 최초로 도시정비 연간 수주 10조원을 돌파했으며, 7년 연속 1위를 달성했다. 삼성물산은 전년 대비 153.8% 급증하며 '래미안' 브랜드 파워를 기반으로 2위에 올랐다. 상위 3개사(현대건설+삼성물산+포스코이앤씨)의 점유율이 55%를 넘어서며 상위권 쏠림 현상이 뚜렷해지고 있다.[^5][^6]

수도권 집중도 심화가 또 다른 특징이다. 전체 수주의 82.8%가 수도권에서 발생했으며, 지방 수주는 17.2%에 불과하다. 대형사들이 수익성이 담보된 수도권 위주로 단독 입찰 전략을 강화하면서 출혈 경쟁을 회피하는 경향이 뚜렷해졌다.[^6][^5]

### 1.2 정부 정책 및 규제 변화

2025년은 재건축 규제가 전면적으로 방향 전환한 시기로 평가된다. 핵심 변화는 다음과 같다.

**재건축 패스트트랙 도입**: 준공 30년 이상 아파트는 기존의 까다로운 안전진단 없이도 주민 동의만으로 조합 설립이 가능해졌다. 안전진단은 '재건축진단'으로 명칭이 변경되고, 사업시행계획 인가 전까지 통과하면 된다.[^3]

**평가 체계 개편**: 구조안전성 비중이 50%에서 30%로 하락하고, 주거환경(주민공동시설, 지하주차장, 녹지환경, 승강기 등)이 40%까지 확대됐다.[^7][^3]

**조합 설립 요건 완화**: 동의율 기준이 75%에서 70%로, 토지면적 기준도 70% 이상으로 완화됐으며, 복리시설 소유자 동의 요건은 1/2에서 1/3로 낮아졌다.[^3]

**공공정비 인센티브 확대**: 공공재건축·재개발에 법적 상한 용적률의 1.3배까지 인센티브가 제공되며, 이주자금 지원 대상에 세입자도 포함됐다.[^8]

| 규제 항목 | 변경 전 | 변경 후 | 시장 영향 |
|----------|---------|---------|----------|
| 안전진단 | 정비계획 수립 전 필수 | 조합설립 후 사업시행인가 전까지 | 절차 최대 3년 단축[^3] |
| 구조안전성 비중 | 50% 이상 | 30%로 하락 | 진입장벽 대폭 완화[^7] |
| 조합설립 동의율 | 75% | 70% | 사업 추진 가속화[^3] |
| 재초환 부담금 | 3,000만원 초과분 환수 | 8,000만원 초과 시 최대 50% | 여전히 사업성 압박 요인[^9] |
| 공공재건축 용적률 | 법적상한 1.0배 | 1.3배까지 인센티브 | 공공참여 사업 활성화[^8] |

다만, 재건축초과이익환수제(재초환)는 여전히 가장 큰 부담 요인이다. 조합원 1인당 평균 부담금이 약 1억원 수준이며, 2023년 기준 68곳에 부과됐다. 2026년 2월에는 국토부가 부과 대상을 전국으로 확대 조사에 나서면서 경기도 등 수도권 단지에도 '재초환 날벼락'이 예고된 상황이다.[^9][^3]

### 1.3 부동산 경기와 사업성의 관계

2025년 건설투자는 전년 대비 6.2~9.9% 감소하며 2020년부터 5년 연속 마이너스를 기록했다. 건설기성은 2024년 5월부터 16개월 이상 연속 감소하는 역대 최장 침체를 지속하고 있으며, 아파트 착공 실적은 2011년 이후 14년 만의 최저치를 기록했다.[^10][^1]

건설공사비지수는 2020년 대비 약 31% 상승한 131.0(2025.8 기준)을 유지하고 있으며, 서울 주요 재건축 단지의 평당 공사비는 1,000만원을 넘어 1,100~1,550만원까지 치솟고 있다. 원자재 가격 상승, 인건비 인상(보통인부 기준 2018년 109,819원 → 2025년 169,804원, 54.6% 상승), 안전 규제 강화가 복합적으로 작용한 결과다.[^11][^12][^3]

수도권과 비수도권의 양극화도 심화되고 있다. 서울 강남 3구와 마포·용산·성동 등 일부 지역은 과거 고점을 회복하거나 돌파했지만, 비수도권 인허가는 31.5% 급감했고 미분양 중 준공 후 미분양은 2.76만호로 13년 만에 최대치를 기록했다.[^1]

PF(프로젝트파이낸싱) 대출 연체율은 4.39%에 달하며, 건설업 차입금 평균 이자율은 2024년 5.07%로 금융 부담이 가중되고 있다. 정부는 PF사업비 대비 자기자본비율 20%를 기준으로 위험가중치와 충당금을 차등화하는 제도개선을 추진 중이다.[^13][^1]

### 1.4 주요 대규모 재건축 사업 사례

2026년은 '압여목성(압구정·여의도·목동·성수동)'으로 불리는 핵심 재건축 사업이 시공사 선정에 나서는 해다. 전체 수주 시장 규모는 70~75조원으로 전망된다.[^2]

| 사업지 | 규모 | 추정 공사비 | 주요 경쟁사 |
|--------|------|------------|-----------|
| 압구정 3구역 | 최고 65층, 5,175가구 | 약 7조원 | 삼성물산, 현대건설, GS건설[^14] |
| 압구정 4구역 | 최고 69층, 1,772가구 | 약 2조1,154억원 | 현대건설, DL이앤씨, 삼성물산[^15] |
| 압구정 5구역 | 최고 68층, 1,397가구 | 약 1조5,000억원 | 현대건설, DL이앤씨[^16] |
| 목동 6단지 | 최고 49층, 2,173가구 | 약 1조2,123억원 | 삼성물산, DL이앤씨, 포스코이앤씨[^4] |
| 목동 전체 재건축 | 약 4.7만가구 | 약 30조원 | 10대 건설사 전원 참전 예상[^4] |

시공사 의사결정의 핵심 포인트는 ① 공사비 수준과 수익률 확보 가능성, ② 조합과의 사전 협의 및 신뢰 관계, ③ 단독 입찰 vs 컨소시엄 전략, ④ 이주비·금융지원 등 추가 서비스 제안 능력이다.[^17]

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## 2. 기술 트렌드

### 2.1 최신 시공 기술 도입 현황

**BIM(빌딩정보모델링)**: 정부는 2030년까지 모든 공공공사에 BIM을 전면 도입하는 것을 목표로 하고 있다. 2023년 1,000억원 이상 철도·건축 공사부터 의무화가 시작되어 2024년에는 하천·항만 등 SOC 공사로 확대됐다. 금호건설은 자체 BIM 기술환경을 구축하고 설계 검토 시간을 최대 50% 단축할 것으로 기대하고 있으며, GS건설은 BIM팀을 미래기술원 직할팀으로 재편해 기술 전문성을 강화했다. GS건설은 싱가포르 종합 철도 시험센터 시공에 3D 모델링 기술을 적용한 바 있다.[^18][^19]

**모듈러 건축**: LH는 국내 최고층인 22층 모듈러 주택 실증을 성공적으로 완료했고, 2025년부터 연간 3,000가구의 공공주택을 모듈러로 공급할 계획이다. 모듈러 건축은 공장 제작으로 건설 기간 단축, 현장 폐기물 최소화, 품질 일관성 확보라는 장점이 있어 친환경 건축 수요와도 부합한다.[^20][^18]

**드론·AI 기반 안전관리**: 엔젤스윙은 드론 자동 관제 시스템과 AI를 결합해 고소 작업자의 안전고리 미체결 등 위험 요소를 실시간 탐지하는 기술을 개발했다. 디지털 트윈 기반의 안전관리 플랫폼을 통해 단일 시스템으로 현장 전체를 관제할 수 있게 됐다.[^21]

**대우건설 DSC 시스템**: IoT·드론·AI를 결합해 건설 현장의 모든 공정·품질·안전 데이터를 실시간 수집·분석하는 통합 스마트건설 시스템을 운영 중이다.[^22]

### 2.2 품질·안전·환경 관리 기술

**내진 설계 강화**: 2016년 경주, 2017년 포항 지진을 계기로 내진 설계 기준이 대폭 강화됐다. 2025년 기준 2층 이상 또는 연면적 500㎡ 이상 일반 건축물, 3층 이상 공동주택에 내진 설계가 의무화되어 있다. 공공건물 내진 보강률은 85%에 달하나 민간건물 내진율은 약 55% 수준이다.[^23][^24]

**제로에너지건축물(ZEB) 의무화**: 2025년 6월부터 연면적 1,000㎡ 이상 민간 건축물과 30가구 이상 민간 공동주택에 ZEB 5등급 수준 설계가 의무화됐다. 건설산업연구원은 이로 인해 공동주택 공사비가 최대 8%까지 추가 상승할 수 있다고 분석했다.[^25][^12]

| 건설사 | ZEB 적용 사례 | 핵심 기술 |
|--------|-------------|----------|
| 현대건설 | 힐스테이트 검단 웰카운티 | 옥상 태양광(981kW), 지열 히트펌프, BEMS[^25] |
| GS건설 | 자이(Xi) 단지 | 초고효율 LED, IoT 스마트 제어(에너지 30~50% 절감)[^25] |
| DL이앤씨 | e편한세상 검단 웰카운티 | 태양광, 지열, 열회수 장치, 100% LED[^25] |
| 포스코이앤씨 | 신축 공동주택 | 고단열·고기밀 창호, 에너지 25~35% 절감[^25] |
| 롯데건설 | 본사 시범 설비 | 건물일체형 태양광(BIPV)+바나듐 ESS[^25] |

### 2.3 디지털 전환 전략

건설 디지털 트윈 기술은 BIM, AI, IoT, BMS(건물관리시스템)를 융합하여 설계-시공-유지관리 전 과정을 디지털 환경에서 통합 관리하는 핵심 기술로 발전하고 있다. 4D BIM을 활용한 가상 시뮬레이션은 설계 최적화, 시공 리스크 분석, 공정 진도 관리에 활용되며, 관계자 간 커뮤니케이션을 강화한다.[^26][^27]

그러나 국내 건설사들은 시공 단계에서의 기술 활용은 활발하지만, 유지관리 단계에서의 데이터 활용은 아직 충분하지 않은 상황이다. 시공 데이터를 유지관리로 연결하는 확장 가능한 데이터 플랫폼과 정교한 관리 체계 구축이 과제로 남아 있다.[^26]

### 2.4 경쟁 우위를 만드는 기술 요소

시공사가 수주 경쟁에서 차별화할 수 있는 기술 전략은 크게 네 가지로 분류된다.

- **스마트홈 플랫폼**: 삼성물산 '홈닉'(6만 가구 돌파, 한화·두산·SK에코·우미건설 등 5개사 도입)과 현대건설 '마이힐스'(자율주행 로봇 배송 상용화)가 양대 축을 형성[^28][^29]
- **ZEB·ESG 기술력**: 제로에너지 의무화 시대에 독자적인 에너지 솔루션(BEMS, BIPV, ESS) 보유 여부가 사업 제안의 핵심 경쟁력[^25]
- **공정관리 디지털화**: BIM·AI·드론 융합 플랫폼을 통한 공기 단축과 원가 절감 능력[^19][^21]
- **커뮤니티 차별화 기술**: GS건설의 파르나스호텔 제휴 커뮤니티, 북 큐레이션 서비스 등 프리미엄 서비스[^30][^2]

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## 3. 디자인 및 공간 트렌드

### 3.1 주거 수요자 선호 변화

한국갤럽조사연구소 '부동산 트렌드 2024'에 따르면, 거주하고 싶은 주택 유형 상위는 조경 특화(30%), 고급 인테리어(29%), 건강특화·스마트주택(27%), 커뮤니티 특화(25%) 순이다. 특히 20~34세에서 스마트주택과 커뮤니티 특화 선호도가 높다.[^31]

**유연한 공간 설계(가변형 평면)**: '방 3개·거실 1개'의 획일적 구조에서 벗어나 가변형 벽체, LDK 구조(거실·식당·주방 일체형), 광폭 거실(최대 6m), 분리형 구조 등이 대세로 부상하고 있다. 현대건설 '힐스테이트 메디알레'는 LDK 구조 적용으로 1순위 청약 11.05대 1의 경쟁률을 기록했다.[^32][^33]

**커뮤니티 시설의 진화**: 과거 놀이터·경로당·피트니스 수준에서 수영장, 스카이라운지, 게스트하우스, 북카페, 키즈클럽, 프라이빗 시네마까지 확대되고 있다. GS건설은 파르나스호텔과 제휴하여 호텔급 입주민 전용 서비스를 도입하고 있으며, 최근에는 꼭대기층에 펜트하우스 대신 스카이라운지를 설치하고, '텍스트힙' 트렌드에 맞춘 북 큐레이션 서비스가 인기를 얻고 있다.[^31][^30][^2]

**수납 공간 혁신**: 현관 창고, 팬트리, 대형 드레스룸, 다용도실 등 다양한 수납 공간이 표준 설계로 자리잡고 있다.[^32]

### 3.2 ESG 및 친환경 디자인 적용

ESG 경영과 건축의 결합이 가속화되고 있다. 포스코이앤씨는 제로에너지 공동주택 운영 단계에서 탄소감축 목표를 설정하고, 과학 기반 감축목표(SBT) 검증을 추진 중이다. 건축에서의 ESG 적용은 환경(E: 친환경 설계·자재), 사회(S: 유니버설 디자인), 지배구조(G: 투명한 프로젝트 관리·지역사회 참여)로 구성되며, 정부·지자체 입찰 기준에도 반영되고 있다.[^20][^25]

주요 친환경 기술 적용 현황은 다음과 같다.

- **패시브 설계**: 남향 배치, 이중창, 고성능 단열재 등으로 기계적 에너지 소모 최소화[^20]
- **빗물 재활용 시스템**: 옥상 설비를 통한 조경·화장실용수 재활용[^20]
- **친환경 자재**: 리사이클 목재, 환경인증 페인트·접착제 사용 확대[^20]
- **건물일체형 태양광(BIPV)**: 별도 부지 없이 외벽 설치가 가능해 공용공간이 부족한 건물에도 적용 가능[^25]

### 3.3 미래 주거 패러다임

**스마트홈·IoT 통합 플랫폼**: 삼성물산 '홈닉'은 매터(Matter) 기술로 다양한 가전·IoT 기기를 통합 제어하며, 커뮤니티 예약·관리비 조회·택배 알림까지 지원한다. 타사 브랜드에도 개방하는 오픈 플랫폼 전략으로 생태계를 확장 중이다. 현대건설은 자율주행 로봇 배송 서비스를 국내 최초로 상용화했으며, 엘리베이터 무인 승하차와 관제시스템 연동 기능을 탑재했다.[^29][^28]

**고령화 대비 유니버설 디자인**: 2025년 한국은 전체 인구의 20% 이상이 65세 이상인 초고령사회로 진입했다. 이에 따라 무단차 시공, 넓은 복도·문(휠체어 통행 가능), 손잡이·미끄럼 방지 타일, 색상 대비 강화 등의 유니버설 디자인이 확대되고 있다. 대우건설은 '푸르지오 에디션 2025'에서 유니버설 디자인을 적용했으며, 'Calm-tech'라는 기술 컨셉을 통해 기술이 눈에 띄지 않으면서도 편안한 주거 환경을 제공하는 방향을 제시했다.[^34][^35][^36][^37]

**Aging in Place**: 고령자가 요양시설이 아닌 자신의 집에서 최대한 오래 자율적으로 생활할 수 있도록 주거환경을 개선하고, 커뮤니티·공공서비스와의 연결성을 확보하는 전략이 주목받고 있다.[^36]

### 3.4 시공사의 차별적 디자인 전략

시공사가 수주 경쟁에서 제안할 수 있는 차별화 전략은 다음과 같다.

- **호텔급 커뮤니티**: GS건설의 파르나스호텔 제휴 사례처럼, 전문 서비스 운영사와 제휴한 프리미엄 커뮤니티 운영[^2]
- **맞춤형 평면 설계**: 가변형 벽체, LDK 구조 등 라이프스타일 맞춤형 공간 옵션 제공[^32]
- **통합 스마트홈 플랫폼**: 홈닉/마이힐스 같은 주거 플랫폼 기반의 입주 후 서비스 차별화[^38][^29]
- **유니버설 디자인 표준화**: 고령화 대비 전 세대 적용 가능한 보편적 접근성 설계[^35]
- **조경·외부공간 특화**: 조경 특화가 가장 높은 선호도(30%)를 보이는 만큼, 단지 내 녹지·공원 설계 차별화[^31]

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## 4. 사업성 검토 관점

### 4.1 사업성 평가 핵심 요소

재건축 사업성은 크게 수익 측면(일반분양 수익, 임대 수익)과 비용 측면(토지비, 공사비, 금융비용, 이주비, 보상비)의 균형에 의해 결정된다. 핵심 변수별 현황은 다음과 같다.

**공사비 급등**: 서울 주요 재건축 단지의 평당 공사비가 1,100~1,550만원으로 치솟고 있으며, 4년 만에 약 2배 상승했다는 분석도 나온다. 이는 ① 원자재 가격 상승(철근 48%, 시멘트 35%), ② 인건비 증가(건설노동자 시간당 임금 12% 인상), ③ ZEB 의무화에 따른 추가 비용(약 8%) 등이 복합적으로 작용한 결과다.[^39][^12][^40]

**분담금 리스크**: 공사비 상승으로 조합원 분담금이 집값과 맞먹거나 이를 초과하는 사례가 속출하고 있다. 상계주공5단지의 경우 전용 31㎡→84㎡ 이동 시 약 5억원의 분담금이 필요한 것으로 추산됐고, 강남 신반포18차는 일부 조합원의 분담금이 10억원을 넘어섰다.[^41]

**이주비 대출 규제**: 이주비 대출 한도가 6억원으로 제한되면서, 종전가치가 높은 강남·여의도·용산 등의 재건축 단지에서 이주 비용 마련이 어려워졌다.[^12]

### 4.2 금융조달 및 리스크 분담 모델

PF 시장은 금리 부담 증가와 심사 강화로 구조적 전환기를 맞고 있다. 주요 금융조달 방식은 다음과 같다.[^42]

- **프로젝트파이낸싱(PF)**: 사업 자체를 담보로 자금 조달. 자기자본비율 20% 기준으로 위험가중치 차등화[^13]
- **구조화 금융**: 후순위·메자닌 대출 구조를 도입해 위험 분산[^42]
- **시공사 보증**: 시공사 신용으로 추가 이주비 확보 가능하나 금리가 높아 선호도 낮음[^12]
- **ESG 연계 PF**: 친환경 개발 프로젝트에 대한 PF 대출은 우대 조건 적용으로 새로운 투자 트렌드로 부상[^42]

공공과 민간, 금융이 위험을 분담하는 '리스크 분담형 자금조달 생태계' 구축이 병행되어야 한다는 전망도 나오고 있다.[^43]

### 4.3 시공사의 가치제안 및 사업성 강화 전략

2026년 건설사들은 수주 규모보다 수익성과 유동성 확보를 최우선 과제로 삼고 있다. "사업성이 명확하지 않으면 아예 검토 대상에서 제외"하는 것이 업계 기조다.[^17]

시공사가 조합에 제안할 수 있는 가치제안(Value Proposition)은 다음과 같다.

- **사업 초기**: 최적 사업 시나리오 컨설팅, 용적률·층수 최적화, 일반분양 수익 극대화 설계
- **시공 단계**: BIM 기반 공기 단축, 원가 관리 강화(DL이앤씨의 경우 원가율 관리로 영업이익률 3.3%→5.2% 개선)[^44]
- **입주 후**: 스마트홈 플랫폼, 커뮤니티 운영, AS 서비스를 통한 브랜드 가치 지속
- **금융 지원**: 이주비 초과분 시공사 신용 보증, 금융 조건 협상 지원[^12]

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## 5. 전략 및 실행 방안

### 5.1 시장 진입 전략

**타깃 사업 선정 기준**:
- 수도권 위주 수익성 확보 가능 사업 우선(수도권 수주 비중 82.8%)[^5]
- 3.3㎡당 공사비 대비 일반분양가 스프레드 분석
- 조합의 재정 건전성 및 동의율 수준 검증
- 재초환 부담금 규모 사전 분석

**포트폴리오 전략**: 대형사는 압여목성 등 초대형 프리미엄 사업과 중형 수익성 사업을 혼합하는 전략이 유효하다. 중견사는 소규모 정비사업이나 리모델링 시장에서 틈새를 공략하되, 유찰이 잦은 소규모 재건축 시장의 리스크에 주의가 필요하다.[^45]

### 5.2 기술·디자인 차별화 전략

| 차별화 영역 | 전략 | 기대 효과 |
|------------|------|----------|
| BIM/디지털 트윈 | 4D BIM 기반 공정 시뮬레이션·리스크 예측 | 공기 단축 10~15%, 설계 검토 시간 50% 절감[^19] |
| 스마트홈 플랫폼 | 오픈 플랫폼(홈닉형) 또는 독자 플랫폼(마이힐스형) 선택 | 입주민 만족도·브랜드 충성도 제고[^29] |
| ZEB/ESG | 독자 에너지 솔루션 패키지(BEMS+태양광+ESS) | ZEB 의무화 대응, ESG 경영 연계[^25] |
| 커뮤니티 | 호텔급 서비스 운영사 제휴, 프리미엄 공간 | 단지 프리미엄·분양가 상승 가능[^2] |
| 유니버설 디자인 | 고령화 대비 보편적 접근성 설계 표준화 | 초고령사회 시장 선점[^35] |

### 5.3 사업 추진 단계별 실행 플랜

**Phase 1: 사전 컨설팅 (사업 발굴~입찰 참여)**
- 사업성 분석 시스템 구축(토지·공사비·수익·위험 통합 모델링)
- 조합 대상 사전 컨설팅 및 브랜드 마케팅
- 경쟁사 동향 및 입찰 전략 수립

**Phase 2: 기술 제안 (입찰~시공사 선정)**
- BIM 기반 3D 설계안 및 VR 체험 제공
- 스마트홈·커뮤니티·ZEB 패키지 차별화 제안
- 금융지원(이주비·PF) 조건 제시

**Phase 3: 리스크 관리 (착공~시공)**
- 공사비 변동 헤지 전략(원자재 선물 계약, 인건비 에스컬레이션 반영)
- BIM/AI 기반 실시간 공정·원가 모니터링
- 드론·AI 안전관리 시스템 운영

**Phase 4: 시공·사후관리 (시공~입주·AS)**
- 디지털 트윈 기반 품질 관리
- 스마트홈 플랫폼 사전 설치 및 입주민 교육
- AS 플랫폼 운영 및 입주 후 커뮤니티 관리 서비스 제공

### 5.4 SWOT 분석: 시공사 관점

| | 강점(Strengths) | 약점(Weaknesses) |
|---|---|---|
| 내부 | - 대형사 브랜드 파워(래미안, 힐스테이트, 자이 등) | - 공사비 급등에 따른 수익성 압박 |
| | - 디지털 전환(BIM, 스마트홈) 투자 역량 | - PF 부실 리스크 및 금융비용 증가 |
| | - 정비사업 특화 조직·인력 | - 숙련공 부족 및 인력 고령화 |

| | 기회(Opportunities) | 위협(Threats) |
|---|---|---|
| 외부 | - 압여목성 등 초대형 수주 시장(70~75조원)[^2] | - 재초환 부담금 확대[^9] |
| | - 안전진단·조합설립 규제 완화[^3] | - 대출 규제(이주비 6억 한도)[^12] |
| | - ZEB 의무화에 따른 기술 차별화 기회[^25] | - 건설 경기 장기 침체(5년 연속 투자 감소)[^1] |
| | - 스마트홈 플랫폼 시장 확대[^29] | - 비수도권 미분양 증가·양극화[^1] |

### 5.5 PEST 분석

| 요인 | 현황 | 시공사 영향 |
|------|------|-----------|
| **정치(P)** | 재건축 규제 완화 기조, 패스트트랙 도입, 공공정비 인센티브 확대[^3][^8] | 사업 추진 가속화, 시장 확대 |
| **경제(E)** | 건설투자 5년 연속 감소, PF 연체율 4.39%, 공사비 131(지수)[^1][^3] | 수익성 악화, 선별 수주 필요 |
| **사회(S)** | 초고령사회 진입, 1인 가구 증가, 수도권·비수도권 양극화[^36][^1] | 유니버설 디자인·맞춤형 평면 수요 |
| **기술(T)** | BIM 의무화 추진, 스마트홈 플랫폼 경쟁, AI·드론 안전관리[^19][^29][^21] | 디지털 전환 투자 필수, 기술 격차 확대 |

### 5.6 향후 전망 및 시사점

**단기(2026~2027)**: 압여목성 중심의 초대형 수주전이 본격화되며 시장 규모는 역대 최대를 경신할 전망이다. 다만 건설사들은 수익성 중심의 선별 수주 기조를 유지할 것이며, 공사비 관리 능력이 수주 경쟁의 핵심 변수가 될 것이다.[^17]

**중기(2028~2030)**: BIM 전면 의무화, ZEB 기준 단계적 강화, 스마트홈 플랫폼의 산업 표준화가 진행되며, 기술력이 곧 수주 경쟁력인 시대가 본격화될 것이다. 모듈러 건축의 민간 확산도 가속화될 전망이다.[^18]

**장기(2030 이후)**: 초고령사회 심화에 따른 유니버설 디자인 표준화, AI 기반 자율 시공·관리, 탄소중립 건축 의무화 등이 시장을 재편할 것이다. 시공사는 단순 시공자에서 주거 라이프사이클 전체를 관리하는 '주거 플랫폼 기업'으로의 전환이 요구된다.

***

## 6. 전략 로드맵

### 단계별 전략 우선순위

| 시기 | 핵심 전략 | 투자 우선순위 |
|------|----------|-------------|
| **즉시(2026)** | 압여목성 수주전 대비, 수익성 기반 사업 선별 | 사업성 분석 시스템, 입찰 전략 조직 |
| **단기(2026~2027)** | BIM/AI 공정관리 고도화, ZEB 기술 패키지 확보 | BIM 조직 강화, 에너지 기술 R&D |
| **중기(2028~2030)** | 스마트홈 플랫폼 생태계 구축, 모듈러 기술 적용 확대 | 플랫폼 투자, 모듈러 공장 |
| **장기(2030~)** | 주거 플랫폼 기업 전환, 탄소중립 건축 선도 | 데이터 인프라, 탄소중립 기술 |

***

## 7. 참고 자료 및 데이터 출처

본 보고서는 다음의 주요 출처를 기반으로 작성되었다.

- **산업 리포트**: 한국건설산업연구원 건설동향브리핑(2025~2026), KDI 월간건설시장동향[^46][^10]
- **정부 데이터**: 국토교통부 시공능력평가, 건설공사비지수, 금융위원회 PF 건전성 제도개선방안[^47][^13]
- **시공사 발표**: 현대건설·삼성물산·GS건설·DL이앤씨·포스코이앤씨 경영실적 공시 및 기술 발표[^48][^44][^25]
- **언론 보도**: 매일경제, 한국경제, 뉴시스, 조선비즈, 녹색경제신문 등 정비사업 수주 분석[^6][^2][^17]
- **기술 자료**: 한국건설기술연구원 스마트건설 이슈, 대한건설정책연구원 건설정책저널[^49][^26]

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## References

1. [2025년 연말 건설사 동향 종합 분석](https://contents.premium.naver.com/4989/1004/contents/251203191639116jz) - 2025년 건설투자는 전년 대비 6.2~8.8% 감소할 것으로 전망된다. 2020년부터 2024년까지 4년 연속 감소에 이어 2025년에도 침체가 심화되고 있다. 분기 ...

2. [재건축·재개발 수주 '50조 시대'…현대·삼성 양강이 40% '싹쓸이'](https://www.mk.co.kr/news/realestate/11716068) - 올해 48조294억원…역대 최대치 현대건설·삼성물산 ‘양강’ 체제 내년 수주규모 70~75조원 달할듯

3. [“더 빨라진다더니?”…인당 1억씩 내야 한다는 '이것'의 진실](https://www.segye.com/newsView/20250528504705) - 정부가 재건축의 가장 큰 걸림돌로 지목돼온 ‘안전진단’ 제도를 사실상 폐지 수준으로 완화했다. 정부는 이번 제도 개선을 통해 재건축 활성화의 신호탄이 될 것으로 기대하고 있으나, ...

4. ['압여목성' 줄줄이 시공사 선정…50조 원대 수주전 불붙었다](https://www.news1.kr/amp/realestate/general/6077807) - 2026년 서울 정비사업 시장에 대형 수주전이 예고됐다. 이른바 '압여목성'(압구정·여의도·목동·성수동)으로 불리는 핵심 재건축·재개발 사업지가 잇달아 시공사 선 …

5. [[랭킹연구소] 건설사, 도시정비 수주 47조 시대, 현대건설 - 뉴스스페이스](https://www.newsspace.kr/news/article.html?no=11090) - [뉴스스페이스=최동현 기자] 2025년 국내 건설업계의 도시정비사업(재개발·재건축·리모델링) 수주액이 사상 최대치인 47조4374억원을 기록하며, 지난해(27조8700억원) 대비 ...

6. [10대 건설사 도시정비 수주 31조6천억 돌파…삼성물산, 현대 ...](https://www.greened.kr/news/articleView.html?idxno=330897) - [녹색경제신문 = 문홍주 기자] 2025년 1~8월 기준 국내 10대 건설사의 도시정비사업(재개발·재건축) 누적 수주액이 약 31조6,833억 원에 달해 이미 지난해 연간 실적(2...

7. [2025 재건축 규제 완화 총정리 (초과이익, 안전진단 완전 분석)](https://winjoo5.tistory.com/entry/2025-%EC%9E%AC%EA%B1%B4%EC%B6%95-%EA%B7%9C%EC%A0%9C-%EC%99%84%ED%99%94-%EC%B4%9D%EC%A0%95%EB%A6%AC-%EC%B4%88%EA%B3%BC%EC%9D%B4%EC%9D%B5-%EC%95%88%EC%A0%84%EC%A7%84%EB%8B%A8-%EC%99%84%EC%A0%84-%EB%B6%84%EC%84%9D) - 📋 목차재건축 규제의 역사와 배경2025년 주요 변화 요약공급 확대와 민간 재건축 촉진재건축 초과이익환수제 개편재건축 부담 완화 정책시장에 미치는 영향FAQ2025년은 재건축 규제...

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13. [부동산 프로젝트 금융(PF) 상황 점검회의 개최](https://www.fsc.go.kr/no010101/85924) - 혁신적 금융, 포용적 금융, 신뢰받는 금융, 금융위원회 입니다.

14. [건설업계, 압구정 재건축 땅따먹기 본격 시작](https://www.g-enews.com/article/Real-Estate/2026/02/202602111344016208514e0091f6_1) - 삼성물산과 현대건설, DL이앤씨, GS건설 등 주요 건설사들이 서울 강남구 압구정3·4·5구역 재건축 사업 수주 경쟁에 돌입했다. 압구정3·4·5구역은 공사비가 10조 원이 넘는 ...

15. [서울 '압여목성' 정비사업 수주전…대형건설사 '격돌' - 딜사이트](https://dealsite.co.kr/articles/157068) - 이 사업은 압구정동 현대8차·한양3·4·6차를 묶어 최고 69층 1772가구 초고층 단지로 재건축하는 프로젝트로 공사비 약 2조1154억원 규모다. 조합은 4일 ...

16. [압구정 재건축 '9조' 빅매치…3·4·5구역 5월에 시공사 결정 - 땅집고](https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2026/02/26/2026022601586.html) - 5구역은 총 1397가구로 재건축할 예정이며 추정 공사비는 약 1조5000억원이다. 현재 현대건설과 DL이앤씨가 공식적으로 입찰 참여를 선언했다. 4구역 ...

17. ["몸집 키우기보다 남기는 장사로"…건설업계 수주 전략 변화](https://www.newsis.com/view/NISX20260107_0003467726) - [서울=뉴시스] 박성환 기자 = "사업성이 명확하지 않으면 아예 검토 대상에서 제외됩니다."지난 7일 한 대형 건설사 관계자는 올해 도시정비사업 수주 전략과 관련한 뉴시스 취재진의...

18. [2025년 6월 스마트건설 트렌드: BIM 의무화와 모듈러 확산, 건설의 ...](https://info.dec-w.com/152?category=1280084) - BIM 도입, 이젠 선택 아닌 필수 ; 2023년, 1,000억 원 이상 철도·건축 공사 (의무화 시작) ; 2024년, 1,000억 원 이상 하천·항만 등 SOC 공사로 확대.

19. [건설업계 화두는 'BIM'…건설사 신기술 개발 '착착'](https://www.newstomato.com/readnews.aspx?no=1264961)

20. [2025년 한국 건축 트렌드: 지속 가능성과 스마트 기술이 이끄는 ...](https://www.auctor.co.kr/2025/10/2025.html) - 친환경 자재 사용: 리사이클이 가능한 목재, 고성능 단열재, 페인트 및 접착제까지도 환경 인증을 받은 제품이 선호됩니다. 빗물 재활용 시스템: 옥상이나 ...

21. [스마트 건설 안전...드론·AI가 '안전고리 미체결' 실시간 경고 - 헬로티](https://www.hellot.net/news/article.html?no=107050) - 이번 혁신상 기술은 기존 CCTV 관제의 사각지대를 드론이 보완하며, 타워크레인 설치 구간 등 고위험 구역의 실시간 관제가 가능하도록 발전시켰다. 이를 ...

22. [IoT·드론·AI 총동원… 시공 시뮬레이션하고 안전사고 예측까지 [Build Up Korea 2024]](https://v.daum.net/v/20240910091350331) - 대우건설은 스마트기술인 DSC(Daewoo Smart Construction) 시스템을 도입해 건설 과정의 생산성과 안전성 혁신을 이뤄냈다. DSC 시스템은 사물인터넷(IoT), ...

23. [내진 설계 의무화: 건축법상 기준과 적용 대상](https://suncat-cloud.co.kr/76) - 한국은 지진이 빈번한 일본이나 미국 서부 지역에 비해 지진 위험이 낮다고 여겨져 왔습니다. 하지만 최근 경주(2016)와 포항(2017)에서 강진이 발생하면서 건축물의 내진 설계 ...

24. [지진에 강한 건축물 디자인: 2025년 최신 내진 기술과 혁신적 건축 ...](https://www.jaenung.net/tree/18748) - 2025년 현재: 공공건물 내진 보강률 85% 달성, 민간건물 내진 보강 지원 확대 중. 2025년 현재 우리나라의 건축물 내진 설계 적용 비율은 약 55% 정도로, ...

25. [아파트도 탈탄소 시동…제로에너지 설계 의무화](https://www.hankyung.com/article/202505204728i) - 아파트도 탈탄소 시동…제로에너지 설계 의무화, 정부가 6월부터 민간 아파트에 제로에너지 빌딩(ZEB) 설계를 의무화한다. 이에 따라 주요 건설사가 태양광, 지열, 고단열 자재 등 ...

26. [스마트시티의 건설 디지털 트윈 기술 현황 및 시사점](https://www.ricon.re.kr/file_download.php?type=journal&no=62&key=%EB%85%BC%EB%8B%A8&sort=2)

27. [스마트 EPC의 핵심, BIM 기반 디지털 트윈 - 2. 적용 사례](https://www.samsungsds.com/kr/insights/digital-twin-using-bim-part2.html) - 디지털 트윈이 제조, 항만, 교통, 건물, 에너지, 조선 등의 산업 분야에서 제품 디자인, 성능 시뮬레이션, 자율 주행, 작업장 계획 효율화, 물류창고 관리 등에 활용되어 오고 있...

28. ["한남·압구정 잡아라"…삼성물산·현대건설, IoT·로봇 등 스마트홈 기술 상용화 박차 : 네이트 뉴스](https://news.nate.com/view/20250114n14088) - 한눈에 보는 오늘 : 경제 - 뉴스 : 삼성물산 건설부문의 홈플랫폼 '홈닉 2.0' 개념도./삼성물산 건설부문아시아투데이 전원준 기자 = 삼성물산 건설부문과 현대건설이 본업인 건설...

29. [래미안 홈닉이 뭐길래... 아리팍·힐스테이트까지 잇따라 도입 - 시장경제](https://www.meconomynews.com/news/articleView.html?idxno=118564) - 홈닉이란 삼성물산이 자체 개발한 스마트홈 브랜드다. 다양한 IT·전자제품을 '매터(Matter)'라는 기술로 연동·통합하는 온라인 플랫폼이다. 호환성과 확장 ...

30. [아파트에 스며든 '텍스트힙'과 '스카이라운지'…지속 가능 ...](https://v.daum.net/v/20260223060412801) - 최근 신축 아파트의 경우 전망 좋은 꼭대기층에 펜트하우스 대신 주민이 함께 이용하는 ‘스카이 라운지’를 설치하는 사례가 늘어나고 있다. 도서관이나 북카페를 만들고 전문가가 엄선한 ...

31. [아파트 가치 쑥쑥…멀티 커뮤니티 시설 갖춘 신축 단지는](https://brunch.co.kr/@2002cta/3485) - 신축 아파트 줄줄이 조성 중인 단지 내 ‘커뮤니티 시설’, 아파트 가치 끌어올려 거주하고 싶은 주택 유형에 '커뮤니티 특화' 상위권 수요자 25%가 커뮤니티 특화 선택, 공간·비용...

32. [광폭 거실· 분리형 구조·풍부한 수납공간...아파트 설계는 변신중](https://v.daum.net/v/20251209114624521) - [파이낸셜뉴스] 공간을 자유롭게 구성할 수 있는 '유연한 설계'가 아파트 시장의 새로운 흐름으로 떠오르고 있다. 9일 업계에 따르면 최근 들어 '방 3개·거실 1개'의 획일화된 구...

33. ["획일화 평면 끝"…'가변형 공간 설계' 적용 아파트 대세 - Smart Today](https://www.smarttoday.co.kr/ko-kr/articles/98505) - |스마트투데이=이재수 기자| 최근 아파트 내부 공간을 자유롭게 구성할 수 있는 ‘유연한 설계(가변형 공간 설계)’가 주거 시장의 새로운 트렌드로 부상하고 있다. 가족 구성 변화와 ...

34. [대우건설, '푸르지오 에디션 2025' 발표 - 이코노미스트](https://economist.co.kr/article/view/ecn202501210005) - 푸르지오 에디션 2025는 집이 단순한 공간을 넘어 나만의 몰입을 경험할 수 있는 특별한 휴식처가 되는 기술 'Calm-tech'를 소개한다. 대우건설은 그간 ...

35. [어르신과 함께 하는 주택, 유니버설 디자인을 주목하라.](https://blog.naver.com/greenhouse4u/223481758400) - 노년을 위한 주거 디자인 달라야 한다 초고령사회 집을 대비하는 유니버설디자인 경계가 없는 디자인을 연...

36. [고령화 시대 주거공간 변화 (고령화, 주거유형, 유니버설디자인)](https://worker0005.tistory.com/entry/%EA%B3%A0%EB%A0%B9%ED%99%94-%EC%8B%9C%EB%8C%80-%EC%A3%BC%EA%B1%B0%EA%B3%B5%EA%B0%84-%EB%B3%80%ED%99%94-%EA%B3%A0%EB%A0%B9%ED%99%94-%EC%A3%BC%EA%B1%B0%EC%9C%A0%ED%98%95-%EC%9C%A0%EB%8B%88%EB%B2%84%EC%84%A4%EB%94%94%EC%9E%90%EC%9D%B8) - ... 세계적으로 고령화 현상이 빠르게 진행되고 있다. 특히 한국은 2025 ... 유니버설디자인 기반 공간 설계: 세대 통합과 모두를 위한 주거. 고령화 ...

37. [대우건설, 푸르지오 에디션 2025 발표 - 뉴스룸 | 대우건설](https://daewooenc.com/news/news-view?idx=13377) - 유니버셜 디자인은 제품, 시설 등을 이용하는 사람이 나이, 장애 유무 등을 이유로 제약받지 않도록 설계하는 것을 말한다. '푸르지오 에디션 2025'에선 ...

38. ['주거 플랫폼' 경쟁 치열…삼성·현대·LH, 스마트홈 기술 차별화](https://www.fntimes.com/html/view.php?ud=202506191547167303e41d7fc6c2_18) - ... 홈 IoT △커뮤니티 사용 등 현대건설 특화 서비스를 모바일로 간편하게 이용할 수 있는 애플리케이션이다. 현대건설은 마이 힐스 도입을 희망하는 힐 ...

39. [재건축 분담금의 현황과 미래: 2025년 최신 동향 분석](https://unscriptee-mooa.tistory.com/156) - 최근 한국의 재건축 시장은 공사비 급등과 금융 환경 변화로 인해 근본적인 전환기를 맞이하고 있습니다.특히 “분담금 폭탄”이라는 신조어가 등장할 정도로 조합원들의 경제적 부담이 가중...

40. [재건축·재개발 평당 공사비 4년 만에 2배…'1200만원 시대' 초읽기](https://www.ajunews.com/view/20250909161934056) - 서울 주요 정비사업장의 평당(3.3㎡) 공사비가 사실상 1100만원으로 굳어지고 있다. 원자재 가격 상승, 인건비 증가, 고급화 전략 등이 동시에 작용한 결과로 ...

41. [집값과 맞먹는 재건축 분담금…공사비 폭등, 전국 확산 조짐](https://www.epochtimes.kr/2025/08/717895.html) - 강북부터 강남·수도권까지…재건축 갈등 확산 서울과 수도권 재건축 시장에서 공사비 상승이 심각한 수준에 이르면서 조합원 분담금이 집값과 맞먹거나 이를 초과하는 사례가 잇따르고 있다....

42. [2025 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 리스크와 시장 전망 - 쥬나노트](https://note0419.tistory.com/19) - 이번 글에서는 2025년 PF 시장의 주요 리스크, 투자자 및 금융권의 대응, 그리고 향후 시장 전망을 중심으로 세 가지 측면에서 살펴보겠습니다.

43. [PF 불안 끝났나? 숫자로 본 2026년 시장 흐름 - 네이버 프리미엄콘텐츠](https://contents.premium.naver.com/newgle/newgle1/contents/251125140344496bc) - 특히 공공과 민간, 금융이 위험을 분담하는 '리스크 분담형 자금조달 생태계' 구축이 병행돼야 한다는 전망이다. ​. 규제 속 완만한 회복, 구조적 냉각은 ...

44. [현대·DL·GS·현산, 원가관리·준공효과로 영업익 성장 [2025 건설 성적표](https://www.fntimes.com/html/view.php?ud=202602182136284205dd55077bc2_18) - 영업이익률은 3.3%에서 5.2%로 1.9%포인트 개선됐다. 주택 사업과 자회사 DL건설 건축 부문의 공정·원가 관리 강화와 리스크 높은 사업 비중 축소가 ...

45. [서울 공급 한채가 급한데…시공사 못구해 찬바람 분다는 소규모 재건축](https://www.mk.co.kr/news/realestate/11497584) - 정릉스카이·풍전 등 잇단 유찰 정부 규제와 공사비 인상 영향 수의계약·사업방식 변경 고심 장기화 땐 주택공급 위축 우려

46. [[PDF] 26년 건설수주, 4.0% 증가한 231.2조원 전망](https://www.cerik.re.kr/uploads/report/3020/%EA%B1%B4%EC%84%A4%EB%8F%99%ED%96%A5%EB%B8%8C%EB%A6%AC%ED%95%91%201030%ED%98%B8.pdf) - 2026년 국내 건설수주, 전년 대비 4.0% 증가 전망​ - 2025년 건설수주는 상반기 정치적 불확실성으로 인한 투자심리 위축으로 부진한 모습을 보였으나 하 ...

47. [삼성물산, 12년째 시공능력평가 1위…현대·대우건설 2·3위 기록](https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2025/07/31/VPITN7RRQFG5LA6EU6ETVJP4CU/) - 삼성물산, 12년째 시공능력평가 1위현대·대우건설 2·3위 기록 국토부, 2025년 건설업체 시공능력평가 결과 발표

48. [GS건설, 2025년 영업이익 4378억원 달성…전년비 53.1% 증가](https://www.mk.co.kr/news/realestate/11955735) - GS건설은 6일 공정 공시를 통해 매출 12조4504억원, 영업이익 4378억원, 신규수주 19조2073억원의 2025년 경영실적(잠정)을 발표했다. 매출은 전년 대비 ...

49. [[PDF] '부동산PF 위기'를 바라보며 - 대한건설정책연구원](https://www.ricon.re.kr/file_download.php?type=journal&no=63&key=2025%EB%85%84+%EA%B1%B4%EC%84%A4%C2%B7%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0+%EA%B2%BD%EA%B8%B0%EC%A0%84%EB%A7%9D&sort=4) - 2022년 하반기 발생한 '부동산PF 위기'가 최근 진정국면으로 진입하고 있다. 이 과정에서 정부는 부실PF 자산의 정리에 속도를 내고 있고, PF시장의 구조개선.

